CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERSUS ESCRITURA PÚBLICA

 

Dentro do propósito didático de esclarecimento popular acerca das questões de direito imobiliário, em complemento às minhas últimas publicações em vídeo, venho trazer continuidade ao tema do contrato de compra e venda e a escritura pública.

Antes de mais nada, necessário esclarecer que o contrato particular de compra e venda, se caracteriza por ser justamente um instrumento particular, ou seja, firmado entre duas pessoas de direito, físicas ou jurídicas, acerca da compra e venda de determinado bem imóvel.

É o instrumento no qual as pessoas envolvidas definem, o bem objeto do contrato, preço, prazo de pagamento e entrega, entre outros.

Particular porque diz respeito às obrigações pactuadas de forma particular às partes, sem envolvimento de terceiros.

De posse do contrato de compra e venda, devidamente quitado, o adquirente só tem resguardado o direito à posse do imóvel, se assim o contrato o permitir em seus termos.

Falta o direito à propriedade, que engloba o direito à venda.

Já a escritura pública, se caracteriza por instrumento público, ou seja, lavrada e registrada por tabelião de cartório de notas, que pode inclusive ser acessada por qualquer um do povo, a tempo e hora, sob a forma de certidão. Assim, todo mundo pode ir ao cartório buscar uma cópia deste instrumento, que é de conhecimento público.

Por isso é um instrumento oponível a terceiros, pois os terceiros em regra, tem acesso ao mesmo.

Para que tenha esta característica da publicidade, tal instrumento tem de ter verificada a sua veracidade, seja quanto às partes, à capacidade de vender e a capacidade de comprar, o recolhimento dos tributos, a verificação do pagamento e/ou cumprimento de obrigações específicas, além do desimpedimento do bem para a transferência.

Esta incumbência e capacidade se outorga aos oficiais de cartórios, neste caso, aos de cartórios de notas.

Ao se submeter o negócio jurídico ao tabelião, tem-se a garantia de lisura material e formal do negócio jurídico, estando este, apto, através da escritura pública, ao registro junto ao cartório de imóveis, o que seria impossível pelo instrumento particular, ou seja o contrato entre as partes.

Pela sua natureza particular não é cabível que se exija das pessoas, que tomem conhecimento do contrato de compra e venda, pois é inacessível a qualquer um.

Muito menos do oficial do registro de imóveis, que depende de uma série de verificações para que proceda ao registro.

A transferência da propriedade junto ao registro de imóveis é um ato de suma gravidade, pois retira o direito de propriedade de uma pessoa a um bem, quase sempre de elevado valor, e transmite este direito a um outro, tudo isso por ato do oficial, que responde por seus erros, perante a Lei.

 

SÓ É DONO QUEM REGISTRA

 

Temos do nosso Código Civil:

 

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

 

Do postulado da Lei Civil, os direitos ditos reais, os direitos no caso da compra e venda, referentes à propriedade, só se adquirem com o registro da compra na matrícula do imóvel, junto ao cartório respectivo.

Desta forma, temos que a lavratura da escritura pública, embora forneça alguma segurança ao adquirente, não é garantia de propriedade.

A escritura pública é o documento indispensável à defesa do adquirente de boa-fé, caso, por exemplo, o imóvel venha a ser posteriormente ao ato de aquisição, penhorado.

Apesar de garantir a defesa do adquirente de boa-fé, caso o vendedor seja pessoa de más intenções e venda este imóvel para mais de uma pessoa, com lavratura das respectivas escrituras, será proprietário do imóvel, aquele que primeiro o registrar para si, restando aos demais adquirentes lesados, apenas e tão somente, mesmo com a escritura em mãos, o direito de ingressarem com ação em face do desonesto vendedor, afim de buscarem reparação acerca dos valores pagos.

Se o imóvel estiver ainda em nome do vendedor, no cartório de registro competente, este ainda conseguirá transmiti-lo a quem quer que seja, vez que a escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do território nacional, o que dificulta a sua localização, pelo que, entre outros não é exigível para fins de registro.

Por outro lado, temos que a responsabilidade de se registrar a transferência é do adquirente, no caso o maior interessado.

Existem documentos, que embora não lavrados em cartório de notas, tem a força de escritura e podem então serem levados a registro, é o caso dos contratos de financiamento de imóvel junto às instituições financeiras regulamentadas.

O imóvel regulamente financiado, conta com esta proteção, haja vista inclusive a possibilidade de ser recuperado administrativamente pelo agente financeiro em caso de não pagamento das parcelas, por exemplo.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL, PROPRIEDADE E CONSTRUÇÃO.

 

Dado o tão falado estado de informalidade, em que a aquisição do bem imóvel é tratada pela maioria de nossa população, muitas vezes pelos altos custos do caminho regular, acabam restando muitas dúvidas aos envolvidos e por via de consequência, muitas confusões.

Buscando esclarecer as coisas, é necessário pontuarmos que uma coisa é a regularização da propriedade do imóvel, ligada à aquisição e outra é a da situação registral do imóvel em si mesmo.

Fato é que o imóvel, para que esteja regular, precisa ter sua propriedade definida, com correção, junto ao Cartório de Registro específico, ou seja, com o proprietário real constando da matricula como tal, pois sabemos que quem não registra, perante a Lei, não é dono.

Em segundo lugar, e não menos importante, a situação física do imóvel, também precisa estar constando à correção, do registro do mesmo.

Muito comum, as pessoas construírem em lotes e não averbarem a referida construção na matrícula do imóvel, ou seja, no local se tem uma casa, no cartório constar apenas um lote.

Para as questões de regularização da propriedade, para os adquirentes que não fizeram o registro da aquisição na época e hoje não tem, por exemplo, contato com os vendedores, a usucapião é talvez a medida mais indicada.

Porém quando não há registro da construção na matrícula do lote e a mesma já se encontra consolidada, é necessário o estabelecimento de procedimentos, normalmente na esfera administrativa, para que se resolva o problema.

Necessário será a elaboração ou atualização do projeto, em uma espécie de engenharia reversa, buscando cumprir com todas as exigências da Prefeitura até então.

Não é nada fácil e muito menos barato, mas é possível de se realizar.

Mais uma vez é necessário se lembrar de que tudo que se gasta com a regularização do imóvel é agregado ao seu valor, pois um imóvel regular pode ser vendido financiado, dado em garantia, entre outras possibilidades que o fazem, realmente valer mais.

APONTAMENTOS ACERCA DA USUCAPIÃO

 

Muitas pessoas desconhecem que a Usucapião é um instituto de uma abrangência enorme.

Baseado no princípio constitucional da função social da propriedade, tem muito mais a ver com a produção, a movimentação e circulação de riquezas, do que com as questões de justiça social.

Pela Usucapião, a pessoa que está na posse de um determinado bem, neste caso, observamos apenas os imóveis, depois de um determinado tempo sem sofrer nenhuma admoestação por parte do proprietário, está apto a adquirir a propriedade deste bem.

Por decorrência, temos que o principal requisito para a Usucapião é o decurso de prazo.

Assim sendo o STF decidiu recentemente, que o indivíduo que está na posse de determinado bem imóvel, pelo prazo requerido pela modalidade de Usucapião que se encaixa ao seu caso específico, caso venha a sofrer, após este prazo, uma ação do proprietário do imóvel reivindicando a sua posse, tem na caracterização da usucapião, sua matéria de defesa.

Com isto, vale ressaltar que aquele que detém a posse, não terá reconhecida, na ação que responde a Usucapião do bem, mas que estará em tese protegido na posse, por já estar caracterizado o seu direito.

Um problema para os proprietários nesta situação.

Outro ponto importante da Usucapião é a sua larga utilização para a regularização da situação de imóveis, que adquiridos, não são levados a registro pelos compradores.

Muitas vezes, com o passar do tempo, os vendedores já estão falecidos e lavrar a escritura e providenciar o registro se torna impossível.

Ai neste caso, temos a Usucapião como o instrumento jurídico hábil para esta regularização.

Cabe ressaltar, contudo, que a Usucapião é um processo extremamente técnico, tendo o juiz ou o oficial de cartório, de se cercar de todas as informações e comprovações possíveis, antes de declarado.

É um ato de extrema gravidade, pois haverá a expropriação de um bem, transferindo a sua titularidade a um terceiro, o que carece de formalidades e procedimentos rígidos.

Desta maneira, tenho para comigo, que a Usucapião, diante do estado de informalidade da esmagadora maioria dos imóveis do Brasil é hoje o instituto mais importante do direito imobiliário brasileiro.

Processo, ferramenta para além da própria instrumentação.

 

O conceito de instrumentalização do direito pelo processo nos traz, a lição da oficialidade e por decorrência, da publicidade, salvo raras exceções previstas em lei.

Dito isso, é necessário se entender o processo, como o repositório seguro de fatos e argumentos dos mais diversos, que envolvem os casos ali tratados.

Assim sendo, é defensável que todas as ocorrências ao longo do processo, externas ou internas ao procedimento, sejam ali levadas a registro, na medida em que, aconteçam e em perfeita e clara demonstração, com provas e tudo aquilo que se fizer necessário e possível.

No Processo Civil Brasileiro, dispomos de remédios para as omissões e para as decisões judiciais capazes de promover prejuízos às partes, isso é fato. São os recursos.

Porém, contudo, são muito comuns as decisões judiciais que desprezam a propriedade dos recursos, sendo muitas vezes, quase uníssonas, em todos os processos, como por exemplo as decisões acerca de Embargos de Declaração, que os "entendem" como intencionados a mera revisão material, para que se evite, por fim de enfrentá-los.

Se repete esta fundamentação, com tal incidência nas decisões que os negam, que é claro como o dia, a falta de interesse judicial na solução das questões na esmagadora maioria das vezes, pura e simplesmente.

Porém, não deve o advogado se isentar de apontar e fazer registrar nos autos, toda e qualquer ocorrência relevante para o deslinde do processo, independentemente das decisões judiciais, tendo sido a matéria apreciada ou não, pelo juiz ou seus assessores.

As petições de manifestação por mero registro de fatos, atos e circunstâncias nos autos, devem ser prontamente juntadas, pois à medida em que o judiciário de primeira instância colapsa, à medida em que perde a capacidade de decidir como deveria, é preciso ter em mente que, ainda sim permanece a função dever do estado em prestar a jurisdição e na sua falta, de indenizar os prejuízos sofridos pelas partes pela falha ou omissão do judiciário.

Os registros no processo são de fundamental importância, para se demonstrar, em um futuro, as falhas da jurisdição, as omissões e os erros que promovam o perecimento dos direitos das partes, de maneira a instrumentalizar os feitos contra o estado, verdadeiro responsável pela manutenção da estrutura jurisdicional a qual todos nós somos os verdadeiros destinatários.

O Judiciário não existe por si mesmo, não encontra em si a sua razão primeira de existir, muito embora cresça, a cada dia, o número de magistrados que por seu comportamento, façam este pensamento, transparecer à sociedade.

Isso é falso.

Mesmo que não confiemos na jurisdição, devemos confiar na capacidade instrumental do processo e fazer dele a ferramenta importante que é.

 

 

Uma Tragédia Chamada CENTRASE.

Que o processo judicial é algo demorado e caro, todos sabem, aliás ele deve durar um prazo razoável, por princípio, sendo assim, portanto não só no Brasil, mas em muitos países do mundo, pelo menos no ocidente.

Para os que litigam, a ansiedade de se ver resolvidas as questões, é quase unânime, salvo, em raríssimos casos.

Porém, contudo, não somente o fator psicológico traz gravidade ao tema, pois muitos dependem do resultado de suas ações para a manutenção de suas vidas, seja por conta da simples reposição, em reparações de prejuízos sofridos, seja pelo ganho que as indenizações promovem a aqueles, que delas fazem direito.

Temos, no processo civil, a fase da execução da sentença, tenha sido ela confirmada ou não por tribunais superiores e enfim, transitado em julgado.

Aí inserta, sendo esta a fase final, quando se busca o recebimento do que é devido.

Muitas vezes, é a fase decisiva do processo, onde se deve primar pela agilidade na busca de bens do devedor, para saldar o crédito, entre outros procedimentos.

Ocorre que por decisão do TJMG, desde 2015, pela resolução 805, criou-se uma central para processar as execuções de sentenças cíveis, tudo em só lugar, em princípio em Belo Horizonte, a pretexto de agilizar os processos e promover a celeridade nas execuções, liberando as varas de origem para que estas, dessem prosseguimentos a outros feitos.

Esta ideia, que desde o início, foi alvo de inúmeras críticas por parte da classe dos advogados, acabou por tornar o processo mais lento e em algumas vezes, capaz de trazer enormes prejuízos às partes, pois retirou a possibilidade de um processamento ágil, quando dirigiu a uma só vara, a esmagadora maioria das execuções de sentenças cíveis de toda a capital.

O acumulo de feitos junto à CENTRASE, que hoje se estima entre 35.000 a 40.000, tem impedido a mesma de funcionar.

Agravado pelos recentes problemas com o PJE, o sistema de processo eletrônico, que também serve e abriga os feitos da CENTRASE, não é exagero se afirmar que a mesma está próxima de um colapso, quando não se observam movimentações de espécie alguma, meses a fio, em seus processos.

Autos com recursos já depositados e tecnicamente à disposição da parte, aguardando apenas uma decisão do juízo, permanecem parados por meses, causando prejuízos de toda a espécie ao cidadão, que na figura do jurisdicionado, espera, sabe-se lá com quais dificuldades, aquilo que por anos aguarda e pelo que lutou com afinco.

Para a classe dos advogados, uma tragédia, pois que posta como um anteparo, entre o grande público e os servidores daquela unidade, se esgueiram pelas brechas da cordialidade e de bom trabalho daqueles, para não fazerem um tormento na vida dos que os atendem, vez que suas súplicas são sempre idênticas e incrivelmente recorrentes.

Sem falar, que para os advogados, o assunto é nada mais nada menos que o seu salário.

A situação, nestes meados de 2021, chegou a um tom insuportável pela sociedade e demanda um questionamento que tenho feito a todos, o que falta para o TJMG assumir que de fato a CENTRASE não deu certo?

QUANTO VALE O SEU IMÓVEL?

 

Sabe-se que diversos fatores definem a valorização dos imóveis.

Localização, potencial construtivo, risco ambiental, entre outros são ideias que já estão formatadas na cabeça das pessoas, quando este é o assunto.

Porém, fato é que a situação registral e fiscal do imóvel é um importante ponto de achatamento do valor do venda, ou até mesmo um impeditivo, para que este seja até mesmo procurado para aquisição.

Estamos atravessando um momento em que não só o Brasil como mundo, está passando por um processo drástico de desindustrialização, quando há uma inversão de muitos valores, que compunham as economias de pessoas, cidades, países e até continentes.

Os imóveis serão mais do que nunca, em breve a mola mestra do sustento e salvação das economias, do micro ao macro ambiente, do indivíduo até das corporações.

Te pergunto, o seu imóvel, está devidamente regularizado? Seu bem tem condições de ser dado em garantia? Tem condições de lastrear um investimento? Tem pleno valor de negócio?

Não é hora mais de pensar, é hora de agir. Regularize!

Os Desafios Do Mercado Imobiliário, Aos Quais Não Poderemos Fugir Após a Pandemia.

A atual crise provocada pela pandemia do COVID-19, tem-se mostrado desfiadora, não somente para os organismos que cuidam da saúde dos povos, mas é desafio imenso para o desenvolvimento e progresso do mundo moderno, uma vez que assolapa as economias das nações, corroendo empresas e pulverizando empregos e rendas.

A natureza demonstra ao homem, que ainda é senhora da vida em nosso planeta e que nossas construções, queiramos ou não, estão submetidas a ela.

Muito tem sido dito, acerca do relaxamento ou mesmo fim do isolamento social e da retomada das atividades econômicas, porém, contudo, os desafios agora não são somente o retorno, pura e simplesmente. Neste meio tempo, muita coisa se perdeu irremediavelmente.

Pequenas atividades comerciais que fecharam suas portas, assim o fizeram porque deixaram de existir e aqueles que estavam por detrás destas iniciativas destruídas, talvez não tenham mais energia para se reerguer.

Para uma significativa parcela de nossos empreendedores, o recomeço é do zero, com nova mentalidade e com novas estratégias e visão de mundo e negócios.

É neste momento, de total disruptura com antigos hábitos negociais, que temos de analisar a questão e importância de nosso mercado imobiliário, como um dos principais motores da economia, quer seja pela indústria da construção civil, quer sejam pelas locações e também as negociações de compra e venda.

Um dos principais lastros da economia Norte Americana, senão o maior, o mercado imobiliário daquele país tem um significado importantíssimo, quase religioso na manutenção do tão falado "sonho americano" e do "american way of life".

Os imóveis por lá, não só representam um dinâmico ativo, negociado freneticamente todos os dias, mas também, representam a principal garantia ao crédito mais rápido e barato, que sustenta o empreendedorismo americano.

Com a garantia dos imóveis, o mercado financeiro americano despeja bilhões de dólares na economia todos os anos, com riscos suportados menores e taxas bem convidativas, de tal forma que raro é o americano que não tem seu bem imóvel hipotecado.  Assim, com base no crédito, investem em suas carreiras, no estudo dos filhos, em seus negócios e atividades, de modo que a vida destes, acaba nos parecendo mais fácil e aprazível.

No nosso Brasil, a situação é bem diferente, vez que o credito é figura que surgiu na vida do brasileiro comum a bem pouco tempo, mas que ainda sobrevive com taxas indizíveis para os padrões do mundo afora.

A concessão de crédito com garantia imobiliária, bem como o entabulamento de negócios e contratações das mais diversas com estas garantias, que deveriam estar motivando nossa economia, encontram óbices em pontos estranhamente antiquados e absurdamente ilógicos para um país que precisa e que quer crescer.

A esmagadora maioria de nossos imóveis, encontra-se com algum problema de ordem registral, o que os inviabiliza na função de garantir crédito, dada a impossibilidade ou insegurança jurídica da operação.

Não só para as operações de compra e venda, como também para as garantias contratuais, são imóveis invisíveis, fora do mercado e que não conseguem cumprir com a totalidade de suas funções, principalmente as de gerar riqueza.

Por outro lado, os custos com impostos como o ITCD e ITBI, fogem da realidade da renda média do brasileiro, o que faz com que estes bens fiquem a descoberto da regularidade registral, por várias gerações de uma mesma família, tornando-se muitas vezes, mais um problema que uma solução.

Outra lógica que precisa e deve ser emergencialmente mudada, para os momentos que se seguirão a partir da pandemia atual, é a perversidade dos custos cartoriais para o registro de hipoteca em escritura pública, que leva, por regra em descompasso com a nossa realidade e necessidade, em conta o valor do imóvel.

Não podemos mais conviver com a angústia de se assistir a negócios que deixam de ser concretizados, por conta de custas e emolumentos astronômicos, a ponto de inviabilizar as negociações, tão pouco com negociações que prosseguem sem a devida e segura formalização, pelo mesmo motivo.

Fato outro é que nossos tribunais não suportam mais o volume das ações que estes entraves lhes entregam.

Nosso mercado imobiliário tem um potencial enorme, que foi sequer arranhado, e tal potencial, só será percebido, quando, como sociedade, conseguirmos reinserir, ou mesmo inserir os milhões de unidades ao mercado, que estão fora dele por irregularidades registrais.

Regularidade formal registral e a segurança que promovem, não são questão jurídica apenas, são questões principalmente econômicas.

Façamos a nossa parte e mudemos os entraves.