CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERSUS ESCRITURA PÚBLICA

 

Dentro do propósito didático de esclarecimento popular acerca das questões de direito imobiliário, em complemento às minhas últimas publicações em vídeo, venho trazer continuidade ao tema do contrato de compra e venda e a escritura pública.

Antes de mais nada, necessário esclarecer que o contrato particular de compra e venda, se caracteriza por ser justamente um instrumento particular, ou seja, firmado entre duas pessoas de direito, físicas ou jurídicas, acerca da compra e venda de determinado bem imóvel.

É o instrumento no qual as pessoas envolvidas definem, o bem objeto do contrato, preço, prazo de pagamento e entrega, entre outros.

Particular porque diz respeito às obrigações pactuadas de forma particular às partes, sem envolvimento de terceiros.

De posse do contrato de compra e venda, devidamente quitado, o adquirente só tem resguardado o direito à posse do imóvel, se assim o contrato o permitir em seus termos.

Falta o direito à propriedade, que engloba o direito à venda.

Já a escritura pública, se caracteriza por instrumento público, ou seja, lavrada e registrada por tabelião de cartório de notas, que pode inclusive ser acessada por qualquer um do povo, a tempo e hora, sob a forma de certidão. Assim, todo mundo pode ir ao cartório buscar uma cópia deste instrumento, que é de conhecimento público.

Por isso é um instrumento oponível a terceiros, pois os terceiros em regra, tem acesso ao mesmo.

Para que tenha esta característica da publicidade, tal instrumento tem de ter verificada a sua veracidade, seja quanto às partes, à capacidade de vender e a capacidade de comprar, o recolhimento dos tributos, a verificação do pagamento e/ou cumprimento de obrigações específicas, além do desimpedimento do bem para a transferência.

Esta incumbência e capacidade se outorga aos oficiais de cartórios, neste caso, aos de cartórios de notas.

Ao se submeter o negócio jurídico ao tabelião, tem-se a garantia de lisura material e formal do negócio jurídico, estando este, apto, através da escritura pública, ao registro junto ao cartório de imóveis, o que seria impossível pelo instrumento particular, ou seja o contrato entre as partes.

Pela sua natureza particular não é cabível que se exija das pessoas, que tomem conhecimento do contrato de compra e venda, pois é inacessível a qualquer um.

Muito menos do oficial do registro de imóveis, que depende de uma série de verificações para que proceda ao registro.

A transferência da propriedade junto ao registro de imóveis é um ato de suma gravidade, pois retira o direito de propriedade de uma pessoa a um bem, quase sempre de elevado valor, e transmite este direito a um outro, tudo isso por ato do oficial, que responde por seus erros, perante a Lei.

 

SÓ É DONO QUEM REGISTRA

 

Temos do nosso Código Civil:

 

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

 

Do postulado da Lei Civil, os direitos ditos reais, os direitos no caso da compra e venda, referentes à propriedade, só se adquirem com o registro da compra na matrícula do imóvel, junto ao cartório respectivo.

Desta forma, temos que a lavratura da escritura pública, embora forneça alguma segurança ao adquirente, não é garantia de propriedade.

A escritura pública é o documento indispensável à defesa do adquirente de boa-fé, caso, por exemplo, o imóvel venha a ser posteriormente ao ato de aquisição, penhorado.

Apesar de garantir a defesa do adquirente de boa-fé, caso o vendedor seja pessoa de más intenções e venda este imóvel para mais de uma pessoa, com lavratura das respectivas escrituras, será proprietário do imóvel, aquele que primeiro o registrar para si, restando aos demais adquirentes lesados, apenas e tão somente, mesmo com a escritura em mãos, o direito de ingressarem com ação em face do desonesto vendedor, afim de buscarem reparação acerca dos valores pagos.

Se o imóvel estiver ainda em nome do vendedor, no cartório de registro competente, este ainda conseguirá transmiti-lo a quem quer que seja, vez que a escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do território nacional, o que dificulta a sua localização, pelo que, entre outros não é exigível para fins de registro.

Por outro lado, temos que a responsabilidade de se registrar a transferência é do adquirente, no caso o maior interessado.

Existem documentos, que embora não lavrados em cartório de notas, tem a força de escritura e podem então serem levados a registro, é o caso dos contratos de financiamento de imóvel junto às instituições financeiras regulamentadas.

O imóvel regulamente financiado, conta com esta proteção, haja vista inclusive a possibilidade de ser recuperado administrativamente pelo agente financeiro em caso de não pagamento das parcelas, por exemplo.