REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL, PROPRIEDADE E CONSTRUÇÃO.

 

Dado o tão falado estado de informalidade, em que a aquisição do bem imóvel é tratada pela maioria de nossa população, muitas vezes pelos altos custos do caminho regular, acabam restando muitas dúvidas aos envolvidos e por via de consequência, muitas confusões.

Buscando esclarecer as coisas, é necessário pontuarmos que uma coisa é a regularização da propriedade do imóvel, ligada à aquisição e outra é a da situação registral do imóvel em si mesmo.

Fato é que o imóvel, para que esteja regular, precisa ter sua propriedade definida, com correção, junto ao Cartório de Registro específico, ou seja, com o proprietário real constando da matricula como tal, pois sabemos que quem não registra, perante a Lei, não é dono.

Em segundo lugar, e não menos importante, a situação física do imóvel, também precisa estar constando à correção, do registro do mesmo.

Muito comum, as pessoas construírem em lotes e não averbarem a referida construção na matrícula do imóvel, ou seja, no local se tem uma casa, no cartório constar apenas um lote.

Para as questões de regularização da propriedade, para os adquirentes que não fizeram o registro da aquisição na época e hoje não tem, por exemplo, contato com os vendedores, a usucapião é talvez a medida mais indicada.

Porém quando não há registro da construção na matrícula do lote e a mesma já se encontra consolidada, é necessário o estabelecimento de procedimentos, normalmente na esfera administrativa, para que se resolva o problema.

Necessário será a elaboração ou atualização do projeto, em uma espécie de engenharia reversa, buscando cumprir com todas as exigências da Prefeitura até então.

Não é nada fácil e muito menos barato, mas é possível de se realizar.

Mais uma vez é necessário se lembrar de que tudo que se gasta com a regularização do imóvel é agregado ao seu valor, pois um imóvel regular pode ser vendido financiado, dado em garantia, entre outras possibilidades que o fazem, realmente valer mais.

APONTAMENTOS ACERCA DA USUCAPIÃO

 

Muitas pessoas desconhecem que a Usucapião é um instituto de uma abrangência enorme.

Baseado no princípio constitucional da função social da propriedade, tem muito mais a ver com a produção, a movimentação e circulação de riquezas, do que com as questões de justiça social.

Pela Usucapião, a pessoa que está na posse de um determinado bem, neste caso, observamos apenas os imóveis, depois de um determinado tempo sem sofrer nenhuma admoestação por parte do proprietário, está apto a adquirir a propriedade deste bem.

Por decorrência, temos que o principal requisito para a Usucapião é o decurso de prazo.

Assim sendo o STF decidiu recentemente, que o indivíduo que está na posse de determinado bem imóvel, pelo prazo requerido pela modalidade de Usucapião que se encaixa ao seu caso específico, caso venha a sofrer, após este prazo, uma ação do proprietário do imóvel reivindicando a sua posse, tem na caracterização da usucapião, sua matéria de defesa.

Com isto, vale ressaltar que aquele que detém a posse, não terá reconhecida, na ação que responde a Usucapião do bem, mas que estará em tese protegido na posse, por já estar caracterizado o seu direito.

Um problema para os proprietários nesta situação.

Outro ponto importante da Usucapião é a sua larga utilização para a regularização da situação de imóveis, que adquiridos, não são levados a registro pelos compradores.

Muitas vezes, com o passar do tempo, os vendedores já estão falecidos e lavrar a escritura e providenciar o registro se torna impossível.

Ai neste caso, temos a Usucapião como o instrumento jurídico hábil para esta regularização.

Cabe ressaltar, contudo, que a Usucapião é um processo extremamente técnico, tendo o juiz ou o oficial de cartório, de se cercar de todas as informações e comprovações possíveis, antes de declarado.

É um ato de extrema gravidade, pois haverá a expropriação de um bem, transferindo a sua titularidade a um terceiro, o que carece de formalidades e procedimentos rígidos.

Desta maneira, tenho para comigo, que a Usucapião, diante do estado de informalidade da esmagadora maioria dos imóveis do Brasil é hoje o instituto mais importante do direito imobiliário brasileiro.

Processo, ferramenta para além da própria instrumentação.

 

O conceito de instrumentalização do direito pelo processo nos traz, a lição da oficialidade e por decorrência, da publicidade, salvo raras exceções previstas em lei.

Dito isso, é necessário se entender o processo, como o repositório seguro de fatos e argumentos dos mais diversos, que envolvem os casos ali tratados.

Assim sendo, é defensável que todas as ocorrências ao longo do processo, externas ou internas ao procedimento, sejam ali levadas a registro, na medida em que, aconteçam e em perfeita e clara demonstração, com provas e tudo aquilo que se fizer necessário e possível.

No Processo Civil Brasileiro, dispomos de remédios para as omissões e para as decisões judiciais capazes de promover prejuízos às partes, isso é fato. São os recursos.

Porém, contudo, são muito comuns as decisões judiciais que desprezam a propriedade dos recursos, sendo muitas vezes, quase uníssonas, em todos os processos, como por exemplo as decisões acerca de Embargos de Declaração, que os "entendem" como intencionados a mera revisão material, para que se evite, por fim de enfrentá-los.

Se repete esta fundamentação, com tal incidência nas decisões que os negam, que é claro como o dia, a falta de interesse judicial na solução das questões na esmagadora maioria das vezes, pura e simplesmente.

Porém, não deve o advogado se isentar de apontar e fazer registrar nos autos, toda e qualquer ocorrência relevante para o deslinde do processo, independentemente das decisões judiciais, tendo sido a matéria apreciada ou não, pelo juiz ou seus assessores.

As petições de manifestação por mero registro de fatos, atos e circunstâncias nos autos, devem ser prontamente juntadas, pois à medida em que o judiciário de primeira instância colapsa, à medida em que perde a capacidade de decidir como deveria, é preciso ter em mente que, ainda sim permanece a função dever do estado em prestar a jurisdição e na sua falta, de indenizar os prejuízos sofridos pelas partes pela falha ou omissão do judiciário.

Os registros no processo são de fundamental importância, para se demonstrar, em um futuro, as falhas da jurisdição, as omissões e os erros que promovam o perecimento dos direitos das partes, de maneira a instrumentalizar os feitos contra o estado, verdadeiro responsável pela manutenção da estrutura jurisdicional a qual todos nós somos os verdadeiros destinatários.

O Judiciário não existe por si mesmo, não encontra em si a sua razão primeira de existir, muito embora cresça, a cada dia, o número de magistrados que por seu comportamento, façam este pensamento, transparecer à sociedade.

Isso é falso.

Mesmo que não confiemos na jurisdição, devemos confiar na capacidade instrumental do processo e fazer dele a ferramenta importante que é.

 

 

Uma Tragédia Chamada CENTRASE.

Que o processo judicial é algo demorado e caro, todos sabem, aliás ele deve durar um prazo razoável, por princípio, sendo assim, portanto não só no Brasil, mas em muitos países do mundo, pelo menos no ocidente.

Para os que litigam, a ansiedade de se ver resolvidas as questões, é quase unânime, salvo, em raríssimos casos.

Porém, contudo, não somente o fator psicológico traz gravidade ao tema, pois muitos dependem do resultado de suas ações para a manutenção de suas vidas, seja por conta da simples reposição, em reparações de prejuízos sofridos, seja pelo ganho que as indenizações promovem a aqueles, que delas fazem direito.

Temos, no processo civil, a fase da execução da sentença, tenha sido ela confirmada ou não por tribunais superiores e enfim, transitado em julgado.

Aí inserta, sendo esta a fase final, quando se busca o recebimento do que é devido.

Muitas vezes, é a fase decisiva do processo, onde se deve primar pela agilidade na busca de bens do devedor, para saldar o crédito, entre outros procedimentos.

Ocorre que por decisão do TJMG, desde 2015, pela resolução 805, criou-se uma central para processar as execuções de sentenças cíveis, tudo em só lugar, em princípio em Belo Horizonte, a pretexto de agilizar os processos e promover a celeridade nas execuções, liberando as varas de origem para que estas, dessem prosseguimentos a outros feitos.

Esta ideia, que desde o início, foi alvo de inúmeras críticas por parte da classe dos advogados, acabou por tornar o processo mais lento e em algumas vezes, capaz de trazer enormes prejuízos às partes, pois retirou a possibilidade de um processamento ágil, quando dirigiu a uma só vara, a esmagadora maioria das execuções de sentenças cíveis de toda a capital.

O acumulo de feitos junto à CENTRASE, que hoje se estima entre 35.000 a 40.000, tem impedido a mesma de funcionar.

Agravado pelos recentes problemas com o PJE, o sistema de processo eletrônico, que também serve e abriga os feitos da CENTRASE, não é exagero se afirmar que a mesma está próxima de um colapso, quando não se observam movimentações de espécie alguma, meses a fio, em seus processos.

Autos com recursos já depositados e tecnicamente à disposição da parte, aguardando apenas uma decisão do juízo, permanecem parados por meses, causando prejuízos de toda a espécie ao cidadão, que na figura do jurisdicionado, espera, sabe-se lá com quais dificuldades, aquilo que por anos aguarda e pelo que lutou com afinco.

Para a classe dos advogados, uma tragédia, pois que posta como um anteparo, entre o grande público e os servidores daquela unidade, se esgueiram pelas brechas da cordialidade e de bom trabalho daqueles, para não fazerem um tormento na vida dos que os atendem, vez que suas súplicas são sempre idênticas e incrivelmente recorrentes.

Sem falar, que para os advogados, o assunto é nada mais nada menos que o seu salário.

A situação, nestes meados de 2021, chegou a um tom insuportável pela sociedade e demanda um questionamento que tenho feito a todos, o que falta para o TJMG assumir que de fato a CENTRASE não deu certo?

QUANTO VALE O SEU IMÓVEL?

 

Sabe-se que diversos fatores definem a valorização dos imóveis.

Localização, potencial construtivo, risco ambiental, entre outros são ideias que já estão formatadas na cabeça das pessoas, quando este é o assunto.

Porém, fato é que a situação registral e fiscal do imóvel é um importante ponto de achatamento do valor do venda, ou até mesmo um impeditivo, para que este seja até mesmo procurado para aquisição.

Estamos atravessando um momento em que não só o Brasil como mundo, está passando por um processo drástico de desindustrialização, quando há uma inversão de muitos valores, que compunham as economias de pessoas, cidades, países e até continentes.

Os imóveis serão mais do que nunca, em breve a mola mestra do sustento e salvação das economias, do micro ao macro ambiente, do indivíduo até das corporações.

Te pergunto, o seu imóvel, está devidamente regularizado? Seu bem tem condições de ser dado em garantia? Tem condições de lastrear um investimento? Tem pleno valor de negócio?

Não é hora mais de pensar, é hora de agir. Regularize!

Os Desafios Do Mercado Imobiliário, Aos Quais Não Poderemos Fugir Após a Pandemia.

A atual crise provocada pela pandemia do COVID-19, tem-se mostrado desfiadora, não somente para os organismos que cuidam da saúde dos povos, mas é desafio imenso para o desenvolvimento e progresso do mundo moderno, uma vez que assolapa as economias das nações, corroendo empresas e pulverizando empregos e rendas.

A natureza demonstra ao homem, que ainda é senhora da vida em nosso planeta e que nossas construções, queiramos ou não, estão submetidas a ela.

Muito tem sido dito, acerca do relaxamento ou mesmo fim do isolamento social e da retomada das atividades econômicas, porém, contudo, os desafios agora não são somente o retorno, pura e simplesmente. Neste meio tempo, muita coisa se perdeu irremediavelmente.

Pequenas atividades comerciais que fecharam suas portas, assim o fizeram porque deixaram de existir e aqueles que estavam por detrás destas iniciativas destruídas, talvez não tenham mais energia para se reerguer.

Para uma significativa parcela de nossos empreendedores, o recomeço é do zero, com nova mentalidade e com novas estratégias e visão de mundo e negócios.

É neste momento, de total disruptura com antigos hábitos negociais, que temos de analisar a questão e importância de nosso mercado imobiliário, como um dos principais motores da economia, quer seja pela indústria da construção civil, quer sejam pelas locações e também as negociações de compra e venda.

Um dos principais lastros da economia Norte Americana, senão o maior, o mercado imobiliário daquele país tem um significado importantíssimo, quase religioso na manutenção do tão falado "sonho americano" e do "american way of life".

Os imóveis por lá, não só representam um dinâmico ativo, negociado freneticamente todos os dias, mas também, representam a principal garantia ao crédito mais rápido e barato, que sustenta o empreendedorismo americano.

Com a garantia dos imóveis, o mercado financeiro americano despeja bilhões de dólares na economia todos os anos, com riscos suportados menores e taxas bem convidativas, de tal forma que raro é o americano que não tem seu bem imóvel hipotecado.  Assim, com base no crédito, investem em suas carreiras, no estudo dos filhos, em seus negócios e atividades, de modo que a vida destes, acaba nos parecendo mais fácil e aprazível.

No nosso Brasil, a situação é bem diferente, vez que o credito é figura que surgiu na vida do brasileiro comum a bem pouco tempo, mas que ainda sobrevive com taxas indizíveis para os padrões do mundo afora.

A concessão de crédito com garantia imobiliária, bem como o entabulamento de negócios e contratações das mais diversas com estas garantias, que deveriam estar motivando nossa economia, encontram óbices em pontos estranhamente antiquados e absurdamente ilógicos para um país que precisa e que quer crescer.

A esmagadora maioria de nossos imóveis, encontra-se com algum problema de ordem registral, o que os inviabiliza na função de garantir crédito, dada a impossibilidade ou insegurança jurídica da operação.

Não só para as operações de compra e venda, como também para as garantias contratuais, são imóveis invisíveis, fora do mercado e que não conseguem cumprir com a totalidade de suas funções, principalmente as de gerar riqueza.

Por outro lado, os custos com impostos como o ITCD e ITBI, fogem da realidade da renda média do brasileiro, o que faz com que estes bens fiquem a descoberto da regularidade registral, por várias gerações de uma mesma família, tornando-se muitas vezes, mais um problema que uma solução.

Outra lógica que precisa e deve ser emergencialmente mudada, para os momentos que se seguirão a partir da pandemia atual, é a perversidade dos custos cartoriais para o registro de hipoteca em escritura pública, que leva, por regra em descompasso com a nossa realidade e necessidade, em conta o valor do imóvel.

Não podemos mais conviver com a angústia de se assistir a negócios que deixam de ser concretizados, por conta de custas e emolumentos astronômicos, a ponto de inviabilizar as negociações, tão pouco com negociações que prosseguem sem a devida e segura formalização, pelo mesmo motivo.

Fato outro é que nossos tribunais não suportam mais o volume das ações que estes entraves lhes entregam.

Nosso mercado imobiliário tem um potencial enorme, que foi sequer arranhado, e tal potencial, só será percebido, quando, como sociedade, conseguirmos reinserir, ou mesmo inserir os milhões de unidades ao mercado, que estão fora dele por irregularidades registrais.

Regularidade formal registral e a segurança que promovem, não são questão jurídica apenas, são questões principalmente econômicas.

Façamos a nossa parte e mudemos os entraves. 

SEGURO OU PROTEÇÃO VEICULAR, QUAL A DIFERENÇA?

Quase toda semana chegam demandas ao escritório, oriundas de relação de consumo com as associações das ditas “proteção veicular”, como se convencionou chamar.

Ocorre que na grande maioria dos casos, as pessoas nos iniciam a consulta alegando um problema com o seu “seguro”.

Segundo o dito popular, o que começa errado, sempre termina errado.

Sem querer desmontar a imagem do instituto da proteção veicular, o mesmo não é, nunca foi e nunca será seguro, o que não significa dizer que seja algo que por essência não funcione.

Ocorre que desde a sua origem e constituição, a proteção veicular se difere do contrato de seguro automóvel visceralmente, não sendo possível, dentro da boa técnica, sequer tecer comparações.

Porém, a esmagadora maioria das pessoas desconhecem as diferenças e tratam a proteção veicular como sendo seguro, de forma muito enganada.

O contrato de seguro, depende da existência de uma sociedade empresária especializada, que é fiscalizada por órgão próprio, autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, a Susep, que controla desde o que a seguradora oferece ao mercado, passando pela sua capacidade de cumprir o que promete, até a maneira com que são geridos os recursos financeiros que compõem as reservas destinadas a pagar os sinistros.

No seguro, são antecipadamente constituídas reservas financeiras e estipulados limites de endividamento potencial, de maneira que quando o prejuízo ocorre, já se dispõe de recursos para a sua imediata cobertura.

O contrato de seguro obedece a regras básicas, pré-determinadas de um mínimo de coberturas e procedimentos que tem, o segurador, obrigatoriamente de oferecer ao consumidor, bem como tem regulados seus prazos de efetivação e cumprimento.

É, via de regra, comercializado, obrigatoriamente por corretor de seguros habilitado junto à Susep, que também, por sua vez, controla e fiscaliza estes corretores.

Com isso temos normas, que garantem cobertura de até determinado prazo para seguros com parcelas em atraso por exemplo, entre outros, o que não permite que o destino do segurado fique à mercê da seguradora sendo estas regras, obrigatórias e oponíveis a todas as seguradoras do mercado.

Há que se colocar a opinião profissional oriunda da prática, de que nosso mercado segurador, apesar de seus problemas, é um mercado muito maduro, sendo o contrato de seguro brasileiro muito moderno, com práticas e técnicas comparáveis aos melhores do mundo.

Já as associações que oferecem proteção veicular, são associações, em tese, sem fins lucrativos, realizadas por pessoas ou grupos de pessoas, em prol de benefícios comuns, viabilizados pela própria condição de associatividade, aonde a divisão das despesas, depois de ocorrido o evento danoso, deve ser capaz de cobrir os prejuízos individuais.

Para a proteção veicular, os prejuízos são levantados, à medida em que ocorrem, sendo levados a uma assembleia, que define a quota parte de contribuição pecuniária cada um dos associados, destinada a pagar os prejuízos apurados com a ocorrência dos sinistros, individualmente.

Quando o prejuízo ocorre, em tese, os recursos ainda não existem ou estão disponíveis.

Por isso, tem-se em média um período de 90 dias para o pagamento das indenizações.

Outra característica é a de que as associações, por se basearem no direito constitucionalmente garantido que as pessoas tem de se associar, tem suas regras próprias, que muito embora sejam copiadas umas das outras, não tem nenhuma ligação entre si, podendo variar diametralmente de instituição para instituição, tanto no clausulado, como no entendimento deste.

Não dispõem de órgão fiscalizador, sendo a opinião pública, seu único gestor, de acordo com a aceitação no mercado.

Acabam possuindo, institucionalmente, um viés personalista em sua atuação, pois são exatamente aquilo que seus administradores querem que sejam, uma vez calcadas, única e exclusivamente na relação de confiança, que os associados têm nos gestores, tanto em capacidade técnica de gerir os recursos, quanto na idoneidade do uso destes.

Há que se falar, que por associação, originalmente, teríamos pessoas reunidas em torno de um ideal ou conjunto de interesses comuns, e como a proteção veicular é um produto destinado à venda, sem nenhuma ligação outra entre os membros, que não a ideia de se adquirir um seguro a preços baixos, inegavelmente há uma quebra desta conceito de princípios.

Tais situações demandam urgentemente regulação para estas associações, para bem dos consumidores e destes mesmos, como é o caso do projeto de Lei 3139/15, de autoria do Deputado Vinícius Carvalho do PRB de São Paulo, já aprovado, ano passado, pela Comissão Especial, formada por parlamentares membros de diversas comissões que envolvem o assunto.

O que preocupa e que tem feito o judiciário prestar bastante atenção no caso é a proliferação de associações de proteção veicular, muitas disputando até mesmo, com suas sedes e lojas, a mesma quadra em avenidas da periferia das grandes cidades.

Como carece de regulação, o judiciário tem feito aplicar às associações, as mesmas regras que se tem para os contratos de seguro, uma vez que a analogia é recíproca ao que estas oferecem, na prática, ao consumidor.

O que se assiste, na lida da advocacia, é que via de regra no momento da contratação são ofertadas como se fossem seguros, sendo basicamente a mesma coisa, porém, quando a questão chega aos tribunais, as defesas são uníssonas em afirmar de que não se tratam de seguro, mas sim de associações de proteção veicular, com regras e critérios próprios, buscando negar até mesmo a incidência do benéfico Código de Defesa do Consumidor.

Imagino que exista, no mercado, espaço para todos e não penso que as associações de proteção veicular devem desaparecer, mas que é urgente uma regulação e fiscalização do setor, não há dúvida que sim.

Com isso cumpre salientar que a prática tem definido que se a situação determinar que se contrate uma destas associações, que se procure as de maior porte e com melhores referências no mercado, pois por hora, ainda não são um negócio, efetivamente seguro.