Escritura Pública não é registro! Então o que é?

Muito comum, chegarem ao escritório pessoas com problemas referentes a imóveis, e na entrevista, quando questionadas acerca da situação registral do mesmo, afirmam categoricamente que sim, "o imóvel está registrado, pois tem até escritura".

Impressionante a quantidade de pessoas que acreditam que a escritura é o registro.

O fato é que no senso comum sequer se sabe o que é uma escritura pública.

A escritura pública, no caso das transações de imóveis, se explicada de forma didática, é uma transcrição do contrato particular de promessa e/ou de compra e venda firmado entre as partes, realizada por tabelião de notas, para um novo documento de emissão deste, aonde, dados os poderes a ele conferidos por Lei, são verificadas as informações ali contidas, como a capacidade civil dos agentes, a titularidade do bem que está sendo negociado, bem como recolhimento de tributos, forma de pagamento, entre outros, de maneira que além de dar certeza do que foi escrito, confere-se publicidade ao mesmo.

Pela publicidade, entende-se que uma cópia pode ser retirada no cartório a qualquer tempo, por qualquer um que necessite de informações acerca daquele ato.

O tabelião, por prerrogativa tem seus atos dotados de fé pública, sendo os documentos por ele lavrados, fonte de comprovação para os mais diversos fins.

Desta forma, com o documento que aí se extrai, a escritura pública de compra e venda de imóvel, o mesmo pode ser levado à registro, junto ao cartório do registro de imóveis competente, de acordo com o local aonde se situa o bem.

Se pode concluir que o contrato particular, como definição de propriedade não vale praticamente nada.

O tabelião do registro de imóveis, recebe o pedido de registro em prenotação, confiando nos dizeres da escritura pública, uma vez que lavrada por outro tabelião de notas, o que jamais poderia ocorrer a partir de um simples contrato particular de compra e venda.

Logicamente, a apresentação da escritura ao oficial do registro não o impede de requisitar ao registrante adquirente, documentos adicionais para que se dê a transferência de propriedade.

Uma vez realizado o registro a propriedade é garantida, só podendo ser discutida em juízo, por meio de ação própria, não se admitindo outra forma de questionamento.

Muito embora a Súmula 84 do STJ, determine a possibilidade de oposição de embargos de terceiros fundados em escritura pública de aquisição de imóvel, impedindo assim a penhora de imóvel que ainda não foi transferido, por dívidas do antigo proprietário, para todos os efeitos, enquanto não transferido o mesmo, pelo registro, continua sendo o seu proprietário quem vendeu.

Se outro comprador do mesmo imóvel, de boa fé, lavrar escritura e vier a promover o registro antes, só caberá a aquele que adquiriu primeiro e não o registrou, ação regressiva em face do vendedor, exigindo o que pagou de volta, e outros requerimentos como perdas e danos e danos morais. Mas como se trata, nestes casos em via de regra, de picaretas profissionais, ganhar a ação pode ser até tranquilo, mas receber, serão outros quinhentos cruzeiros, como já dizia meu pai. 

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