Construtora não entregou o imóvel? Foi dada a largada!

A atividade da construção é uma atividade complexa e que envolve uma série enorme de variáveis, que impactam diretamente no resultado final.

Não só as questões diretamente ligadas ao projeto, mas outras como os materiais utilizados na obra, a mão de obra e a sua qualificação, as questões técnicas do terreno, do zoneamento, da legislação municipal para as edificações, enfim, são muitos os fatores que influenciam no resultado final.

Diante disto, que se afirma que de fato, construir e principalmente, gerir uma empresa construtora, não é atividade para qualquer um.

Não só do engenheiro civil, mas do administrador, do advogado, dos despachantes, a empresa construtora depende do concurso de diversos profissionais em conjunto, para que possa existir.

Porém, o risco existe e é muito grande, principalmente quando se pensa que os valores envolvidos são realmente vultosos e capazes de, na sua falta, causar um enorme impacto nas relações sociais que envolvem a aquisição de um bem imóvel.

Quando se verifica atraso na entrega do imóvel as atenções do adquirente devem estar ao máximo despertas.

Agir velozmente, muitas das vezes é imperativo!

Ações judiciais, as quais a empresa possa estar respondendo, a situação de outros empreendimentos da mesma empresa, enfim, uma série de fatos tem de ser observados, mas por via de dúvidas, não se deve tardar, de forma alguma, com o ajuizamento de uma ação, para resguardo dos direitos.

Isso se deve pelo fato de que um simples atraso em uma entrega de obra, pode ser de fato o prenúncio de um quebra da empresa, caso que, se ocorrer, dá início a uma verdadeira corrida, por parte dos credores, ao patrimônio da empresa, seja para saldar execução ou mesmo garanti-la.

A bem da verdade, tem mais chances de saldar os prejuízos, quem chegar primeiro, haja vista, inclusive a ordem de preferência dos créditos a receber, definida por força de Lei.

Nas situações de quebra, o patrimônio executável, penhorável de uma empresa, se esvai em uma velocidade incrível, deixando facilmente os credores mais lentos, geralmente a ver navios.

Muito eu tenho dito, acerca da necessidade de resguardo por parte dos adquirentes dos imóveis na planta, da necessidade do estabelecimento da comissão de representantes, entre outras questões, mas a base de todo este raciocínio, é a da ação, da atitude.

Em se tratando de direito imobiliário, nunca se peca por excesso, via de regra, apenas por falta.

Perder patrimônio, por não ter agido na hora certa e com a sabedoria e conhecimento que o caso exige, é uma situação que ocorre com mais frequência que as pessoas imaginam.

renzo@renzoradicchi.adv.br

Cobrança de aluguel ou execução do contrato?

O exercício da advocacia é uma das profissões que geralmente mais traz experiências com relação a vida civil e aos hábitos das pessoas em sociedade.

Uma das características da sociedade que mais me chama a atenção, em particular, é a do completo desconhecimento no trato que as pessoas têm com seus documentos e afins.

Uma completa desatenção às formas e confusões de todas as espécies, desde com nomenclaturas até mesmo com a função e poderes dos procedimentos em si.

É comum  as pessoas confundirem reconhecimento de firma em cartório, das assinaturas apostas em um contrato, com o registro em cartório do próprio contrato, sendo que o registro do documento e o reconhecimento das firmas ali inseridas, em nada tem haver.

Na prática dos negócios jurídicos, tudo aquilo que agrega custo é evitado sobremaneira e os resultados decorrentes, são por vezes lamentáveis.

Nas relações de locação de imóveis, por mais graves que sejam, a coisa não é diferente.

Muitas das vezes, o que recebemos em nosso escritório, são contratos firmados diretamente com o proprietário e que por sua vez, em falta de conhecimento, não dispõe do mínimo de publicidade, para que estes contratos se tornem um título executivo.

O registro do contrato em cartório ou mesmo a simples aposição de assinaturas de no mínimo duas testemunhas, faz com que, no caso de inadimplemento dos aluguéis, por exemplo, a ação a ser movida, deixe de ser uma ação ordinária de cobrança para ser cabível então a ação de execução.

Para que se entenda a diferença, na ação de cobrança, irá se levar ao conhecimento do juiz, a relação de locação, a inadimplência, os valores devidos e o pedido, para que este juiz determine o pagamento.

No caso de uma sentença procedente, depois de alguns anos, não tendo sido o pagamento realizado pelo devedor, neste meio tempo, aí sim, se ingressa em juízo com a execução desta sentença (que e um título executivo), buscando penhorar bens, bloquear valores, entre outros.

Porém, se dada publicidade ao contrato, quer pelo registro em cartório, quer pela aposição de assinaturas de ao mínimo duas testemunhas, pode-se ajuizar diretamente ação de execução nos termos do contrato, caso o valor da dívida seja facilmente apurável por simples cálculo matemático e o negócio, no caso a locação, seja regular.

Assim desde os primeiros momentos, já se pode trabalhar com a expropriação de bens do devedor, pulando muito tempo a frente do processo de cobrança.

Por isso que é de nossa luta o esclarecimento geral das pessoas, para se façam valer direitos e se acelere a justiça.

renzo@renzoradicchi.adv.br

Incorporação, Imóveis na planta, atrasos e problemas afins

Muito se ouve falar, principalmente após o final da ocorrência do fenômeno que ficou conhecido como "boom imobiliário", quando o mercado estava altamente aquecido, em atrasos na entrega de unidades adquiridas na planta.

Muitos consumidores ficaram aguardando indefinidade o recebimento de suas unidades e outros, até, sequer receberam as suas.

Outros problemas, também oriundos da má gestão da atividade de indústria da construção, também foram muito verificados nesta época, quando a qualidade das obras caiu bastante, em função da quantidade de compromissos assumidos pelas construtoras.

Ocorre que a Lei resguarda os adquirentes de imóveis na planta, não só como consumidores quando já se há verificada a ocorrência dos problemas, mas também, antes, quando a construção, a obra, ainda está em andamento. Porém o desconhecimento é grande e a vontade de se buscar auxílio profissional capacitado é menor ainda.

Segundo a Lei 4.591/64, que rege as incorporações, aos adquirentes é facultado criar uma comissão de adquirentes, que uma vez devidamente constituída e registrada, tem o condão de fiscalizar e gerenciar o empreendimento, contratando inclusive profissionais de contabilidade, de engenharia, bem como advogados, para que estejam o tempo todo acompanhando o desenvolvimento do empreendimento, afim de se evitar problemas. Esta comissão tem inclusive papel ativo nas suas determinações, possuindo inclusive, a legitimidade jurídica para intervir na execução da obra, a bem dos adquirentes, propondo até mesmo, in extremis, a destituição da empresa construtora, executora do projeto, nomeando e contratando outra, que melhor o termine.

Logicamente que a constituição de tal comissão, diante do que permite a Lei, inverte totalmente a posição dos adquirentes, perante os incorporadores, no sentido de que saem da posição de reféns e passam a ter voz ativa.

Porém, como todos os que militam na advocacia imobiliária sabemos, que há muita desinformação margeando estas contratações e muita falta de interesse do consumidor, de uma forma em geral, em se instruir, o que faz o bem estar dos incorporadores e construtores, que tem toda a paz do mundo para agirem, principalmente, quando mal intencionados.

Em nosso costume, é muito mais comum, um adquirente de carro usado, tomar as precauções de procurar um mecânico, consultar ao Detran, para adquirir um veículo de R$ 5.000,00, do que um adquirente de imóvel contratar advogado e buscar informações nos cartórios, apesar de se tratarem de bens de valores completamente diferentes, sendo estes últimos com valores nunca inferiores a R$ 150.000,00!

Todo advogado, que milita nesta área, tenho certeza, luta para a ocorrência desta mudança de comportamento, para o bem do próprio mercado e das relações de consumo, pois é muito triste se ver famílias lesadas, em um patrimônio acumulado a vida inteira!
O desenvolvimento de nossa economia, passa pela instrução de todos e pela CONFIANÇA!

renzo@renzoradicchi.adv.br