Registro e Matrícula, esclarecimentos básicos.

Atendendo a sugestões, depois de analisar a questão da Escritura Pública, darei sequência neste artigo, com uma análise simplificada e didática acerca do registro imobiliário propriamente, em si.

Para o registro da aquisição imobiliária, depois de lavrada a Escritura Pública, esta então é levada pelo adquirente ao cartório do registro de imóveis competente para o registro da transferência de propriedade.

A competência do cartório de registro é territorial e se dá em função da região do município, aonde está localizado o imóvel.

Ao receber a escritura, o tabelião do registro de imóveis, vai solicitar documentos complementares pertinentes ao registro, como por exemplo os de comprovação de recolhimento dos tributos, entre outros, para que se efetue o registro, em procedimento próprio.

O registro por sua vez, se dá com anotação numerada na matrícula do imóvel, em ordem cronológica, a medida em que imóvel muda de mãos ou se fazem necessários registros de ocorrências registráveis, como o lançamento e cancelamento de penhoras sobre o mesmo, por exemplo.

A matrícula por sua vez, numerada pelo cartório, é o repositório de informações acerca daquele imóvel, em específico e é aberta quando imóvel é criado, seja por loteamento novo, desmembramento de outra área originária, ou mesmo pela construção de prédios,com unidades autônomas, assim que esta tenha o primeiro lançamento de propriedade.

Na matrícula é que são apostos os registros de diferentes tipos e funções, como os registros de compra e venda, transferindo a propriedade, os registros de gravame e impedimento de venda, de penhora judicial, de dação em garantia, entre outros.

Cada registro recebe um número dentro da matrícula.

Desta forma, a matrícula, em seus registros, trará em regra todo o histórico da "vida" do imóvel, constando todas as negociações das quais foi objeto, com datas, valores, nomes de vendedores e compradores, além de menção acerca da escritura pública que foi apresentada, sentença judicial ou qualquer outro título translativo em questão utilizado.

Da matrícula extraem-se certidões simples e de inteiro teor, sendo esta última, completa, reproduzindo todo o constante da matrícula, com todos os registros da história do imóvel.

As informações de registro, portanto, são públicas, com todos podendo ter a elas o acesso devido, porém, este acesso se dá única e exclusivamente por meio de certidões.

Assim temos que o registro é portanto, ressalvadas poucas exceções, a prova única, da propriedade de um bem imóvel, daí o famoso brocado que diz, a respeito de imóveis, que quem não registra, não é dono.

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Escritura Pública não é registro! Então o que é?

Muito comum, chegarem ao escritório pessoas com problemas referentes a imóveis, e na entrevista, quando questionadas acerca da situação registral do mesmo, afirmam categoricamente que sim, "o imóvel está registrado, pois tem até escritura".

Impressionante a quantidade de pessoas que acreditam que a escritura é o registro.

O fato é que no senso comum sequer se sabe o que é uma escritura pública.

A escritura pública, no caso das transações de imóveis, se explicada de forma didática, é uma transcrição do contrato particular de promessa e/ou de compra e venda firmado entre as partes, realizada por tabelião de notas, para um novo documento de emissão deste, aonde, dados os poderes a ele conferidos por Lei, são verificadas as informações ali contidas, como a capacidade civil dos agentes, a titularidade do bem que está sendo negociado, bem como recolhimento de tributos, forma de pagamento, entre outros, de maneira que além de dar certeza do que foi escrito, confere-se publicidade ao mesmo.

Pela publicidade, entende-se que uma cópia pode ser retirada no cartório a qualquer tempo, por qualquer um que necessite de informações acerca daquele ato.

O tabelião, por prerrogativa tem seus atos dotados de fé pública, sendo os documentos por ele lavrados, fonte de comprovação para os mais diversos fins.

Desta forma, com o documento que aí se extrai, a escritura pública de compra e venda de imóvel, o mesmo pode ser levado à registro, junto ao cartório do registro de imóveis competente, de acordo com o local aonde se situa o bem.

Se pode concluir que o contrato particular, como definição de propriedade não vale praticamente nada.

O tabelião do registro de imóveis, recebe o pedido de registro em prenotação, confiando nos dizeres da escritura pública, uma vez que lavrada por outro tabelião de notas, o que jamais poderia ocorrer a partir de um simples contrato particular de compra e venda.

Logicamente, a apresentação da escritura ao oficial do registro não o impede de requisitar ao registrante adquirente, documentos adicionais para que se dê a transferência de propriedade.

Uma vez realizado o registro a propriedade é garantida, só podendo ser discutida em juízo, por meio de ação própria, não se admitindo outra forma de questionamento.

Muito embora a Súmula 84 do STJ, determine a possibilidade de oposição de embargos de terceiros fundados em escritura pública de aquisição de imóvel, impedindo assim a penhora de imóvel que ainda não foi transferido, por dívidas do antigo proprietário, para todos os efeitos, enquanto não transferido o mesmo, pelo registro, continua sendo o seu proprietário quem vendeu.

Se outro comprador do mesmo imóvel, de boa fé, lavrar escritura e vier a promover o registro antes, só caberá a aquele que adquiriu primeiro e não o registrou, ação regressiva em face do vendedor, exigindo o que pagou de volta, e outros requerimentos como perdas e danos e danos morais. Mas como se trata, nestes casos em via de regra, de picaretas profissionais, ganhar a ação pode ser até tranquilo, mas receber, serão outros quinhentos cruzeiros, como já dizia meu pai. 

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Convenção de Condomínio. A de seu edifício, está a contento?

Nem todos sabem, que a convenção de condomínio faz lei entre os condôminos e que a legislação, deixa a cargo destes, a possibilidade de regulação de uma série de situações, a próprio modo, de melhor forma que lhes convém.

Quóruns de votação para as principais decisões que afetam a todos, procedimentos e normas, são definidos em conformidade com o que a coletividade delibera, sendo que a mais dos casos, só se aplica o disposto em lei, para aquilo que restou omitido na convenção.

Balizadora de convivência, é o mais importante pilar do condomínio, do ponto de vista das relações humanas e talvez seja um dos pontos mais negligenciados por síndico e condôminos.

Em muitos casos que pudemos conhecer na lida diária, a convenção de condomínio é a mesma da época da incorporação, da obra, ou seja, de antes do edifício pronto, quando se contribuía, na proporção em que se construía.

Desta forma, não há como a convenção abarcar as demandas cotidianas, que são comuns de um edifício que se encontra em pleno uso, totalmente ocupado e habitado.

Regras de postura, estabelecimento de regimento interno, norma de cobrança de taxas condominiais, multas, juros, previsão da cobrança de honorários advocatícios em face do condômino que deu causa, bem como uma série de posturas que são de direito, devem estar contempladas na convenção de condomínio, para a segurança de todos.

Porém não é isso que vemos na maioria dos casos, em convenções de texto desatualizado e incapaz de cumprir com a sua função primordial.

O que urge, é a reunião de todos em torno da constituição de nova convenção de condomínio, que só com o amparo de advogado especializado, irá trazer a segurança necessária aos condôminos, em situações práticas futuras.

A previsão de todos os pontos de resguardo, a boa redação clara e inteligível, sem deixar dúvidas, é trabalho do advogado, que assim agindo, certamente pode economizar muito de todos, futuramente.

Uma boa convenção e um bom regimento interno, são elementos que impedem em muitos os casos, ações judiciais indesejáveis, ou mesmo dão ferramentas, para que o direito da coletividade seja exercido com mais facilidade e correção.

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Depois de um tempo, estou de volta!

Prezados amigos, depois de um tempo, com inúmeras dificuldades técnicas, não consegui mais recuperar o acesso ao meu Blog anterior, por isso lhes convido a frequentarem este endereço, para que continuemos a trocar idéias e reflexões acerca de assuntos importantes que nos envolvem no dia a dia.

Um grande abraço!